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S’assurer contre les loyers impayés
La rentabilité d’un investissement immobilier dépend principalement des revenus que percevra le propriétaire lors de la mise en location de son bien. Et si le choix du locataire est essentiel, il ne constitue pas à lui seul une garantie contre les impayés. Pour se prémunir de ce type de risques, les propriétaires peuvent souscrire une « assurance loyers impayés » ou préférer la « garantie des risques locatifs ».

L’assurance loyers impayés

Les propriétaires-bailleurs peuvent contracter, moyennant paiement d’une prime dont le montant annuel est fixé à un pourcentage du loyer charges comprises (généralement entre 2 % et 5 %), une assurance dite de « loyers impayés ». Cette assurance leur garantit le versement des loyers et des charges en cas de défaillance du locataire.

Précision : le propriétaire qui a souscrit une « assurance loyers impayés » ne peut pas demander un cautionnement au locataire sauf si celui-ci est un étudiant ou un apprenti.

Attention, si les risques couverts varient selon les contrats, la plupart ne prennent en charge le paiement des loyers qu’après 3 mois d’impayés et pour une durée comprise entre 18 et 36 mois seulement.

Cette prise en charge étant, le plus souvent, plafonnée à 2 500 € par mois. Certains contrats proposent, en option, d’autres garanties. Une garantie « vacances locatives », qui permet de percevoir une indemnisation pour la période comprise entre la date de départ de l’ancien locataire et la date d’arrivée du nouveau, peut ainsi être ajoutée au contrat. Le propriétaire-bailleur peut, en outre, avoir la faculté de souscrire à une extension de garantie couvrant les détériorations commises par le locataire et les frais de contentieux.

Dans le cadre de ces contrats, les assureurs imposent généralement au bailleur une sélection très sévère des locataires, notamment quant à leurs ressources. En pratique, il est exigé de ces derniers qu’ils disposent d’un revenu au moins trois fois supérieur au loyer.

En outre, pour être couvert contre les risques locatifs, le bailleur devra adresser à l’assureur un certain nombre de justificatifs et démontrer, en cas de loyers impayés, qu’il a tout tenté pour les recouvrer (courriers de relance, mise en demeure de payer…).

À noter : les propriétaires peuvent contracter une assurance de loyers impayés en cours de bail à condition toutefois qu’ils n’aient pas subi d’incidents de paiement dans les 6 ou 12 derniers mois, selon les assureurs.

La garantie des risques locatifs

La garantie des risques locatifs (GRL) est une assurance, proposée par un nombre restreint d’assureurs, destinée également à protéger les propriétaires-bailleurs contre les loyers impayés. Mise en place en 2007, cette garantie a pour but d’inciter les bailleurs privés à louer leur logement à des locataires qui, tout en étant solvables, ne présentent pas toutes les garanties traditionnellement requises (niveau de ressources insuffisant, absence de contrat de travail à durée indéterminée…). Mais attention, cette garantie ne s’applique que pour les locataires dont le loyer représente au maximum 50 % des revenus et n’excède pas 2 000 € par mois.

Avantage important par rapport à l’assurance des loyers impayés, la GRL s’applique dès le premier mois et sans aucune limite de temps. Seul un double plafond d’impayés de 2 000 € par mois et de 70 000 € pour toute la durée du bail s’applique.

Autre intérêt, la remise en l’état du logement, en cas de détériorations causées par le locataire, est également incluse dans le contrat, dans la limite d’un plafond de 7 700 € par logement (3 500 € pour un meublé) après le versement d’une franchise égale au montant du dépôt de garantie.

Pour bénéficier de cette garantie, le bailleur doit s’acquitter d’une prime d’assurance dont le taux est en pratique librement fixé par les assureurs (en moyenne, il se situe entre 2,5 % et 3,5 % du loyer mensuel charges comprises).

Attention : en cas de souscription à une garantie des risques locatifs, aucune caution ne peut être demandée, y compris si le candidat locataire est un étudiant ou un apprenti.

À noter : contrairement à l’assurance des loyers impayés, la garantie des risques locatifs prend automatiquement en charge les frais de procédure et de recouvrement des loyers.

Article du 04/10/2012 - © Copyright Les Echos Publishing - 2015

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