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Anticipez une vente immobilière avec le prêt relais
Souvent mis au banc des accusés depuis la crise immobilière de 2008, le prêt relais n’en reste pas moins un outil intéressant. Il a en effet pour objet de permettre au propriétaire d’un bien immobilier d’acheter un nouveau logement sans attendre d’avoir revendu l’ancien. Présentation des avantages mais également des risques de ce prêt à court terme.

L’objet du prêt relais

Le crédit relais peut être défini comme une avance d’une banque à l’un de ses clients sur des fonds qu’il doit recevoir et qui permettront de rembourser cette avance. Concrètement, ce prêt permet au vendeur de financer l’acquisition d’un nouveau bien immobilier en attendant que sa propriété soit vendue et que les fonds correspondant à cette vente soient encaissés.
Mais attention, l’emprunteur dispose d’un délai, fixé de manière contractuelle, pour réaliser la vente. Il lui est ainsi laissé entre 12 et 24 mois pour la concrétiser. À cette échéance, le crédit relais est remboursé grâce au produit de cette vente.

Les conditions d’obtention du prêt

Il faut savoir que le montant du prêt accordé est toujours inférieur à la valeur estimée du bien qui servira à le rembourser (60 à 80 %). Cette précaution permet aux banques de ne pas avoir à subir les conséquences d’une éventuelle surévaluation du bien. D’une manière générale, l’allongement des délais de vente a conduit les banques à durcir les conditions d’octroi des prêts relais.

Le paiement des intérêts

Les intérêts sont le plus souvent payables tout au long du crédit, en général chaque mois. Néanmoins, dans certains cas, ils constituent une charge trop lourde pour le budget de l’emprunteur. Aussi, afin de lui permettre de faire face à ses engagements, l’établissement prêteur peut lui laisser la possibilité de verser les intérêts non plus mensuellement mais en une seule fois en même temps que le capital lors de la revente du bien.
Si cette option permet à l’intéressé de ne payer aucune charge durant le prêt, elle n’est pas avantageuse sur le plan financier. En effet, les intérêts étant capitalisés, la somme à rembourser à l’échéance sera plus importante.

Les risques du prêt relais

Lorsque le crédit relais arrive à échéance, le souscripteur est tenu de le rembourser. Or, s’il n’a pas réussi à vendre son bien immobilier, il risque de se retrouver dans une situation délicate et de devoir renégocier avec son banquier. Position d’autant plus inconfortable qu’aucune reconduction automatique du prêt relais ne peut être prévue lors de sa souscription. Ce n’est qu’à l’occasion d’une renégociation que le banquier pourra notamment, et au cas par cas, proposer un allongement de la durée du prêt relais ou sa transformation en un prêt à long terme. Pour limiter ce risque de mévente, il est conseillé de faire estimer son bien par un professionnel.

Entre prêt relais et prêt classique

Les crédits relais sont traditionnellement proposés par les banques en complément d’un crédit « classique » à long terme lorsque le prix du nouveau logement est supérieur à celui de l’ancien. Une fois la vente réalisée, le produit de cette vente servira à rembourser le crédit relais. Certains établissements bancaires offrent également la possibilité de ne souscrire qu’un seul et même crédit global (crédit amortissable) correspondant au montant nécessaire à l’emprunteur pour acheter son nouveau logement. Ce crédit regroupant ainsi le prêt relais et le prêt à long terme. Une fois la vente du premier bien réalisée, le souscripteur remboursera une partie du prêt par anticipation, sans qu’aucune pénalité lui soit infligée. Cette formule est plus souple qu’un crédit relais adossé à un crédit classique, aucune date butoir n’étant imposée pour la revente du logement ancien.
Mais encore faut-il pouvoir supporter la charge du remboursement des deux emprunts avant la vente de son logement !

Article du 01/08/2012 - © Copyright Les Echos Publishing - 2013

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